Inflación acumulada de casi el 15% y caída del 6% en la cotización del dólar. Ese combo, que derivó en un fuerte aumento de los precios y costos en dólares entre noviembre del año pasado y marzo para todos los sectores, tiene un efecto concreto en la construcción privada. Ante una demanda débil que no convalida nuevos aumentos de precios de los inmuebles, la rentabilidad del sector cayó a niveles mínimos, un panorama que viene enlenteciendo el ritmo de los desarrollos y construcciones.
Según datos de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), el costo de construcción saltó 12% en dólares entre octubre y enero pasados. En ese período, el incremento del 16% de los costos en pesos, por un lado, y la estabilidad de la cotización del dólar, por el otro, empujaron hacia arriba el nivel de inversión requerido para encarar una construcción. "La tendencia al alza de los costos siguió en febrero y marzo acompañando la inflación", dijo a El Economista Damián Tabakman, presidente de la CEDU. "Como la expectativa es que en algún momento los precios terminarán por subir, eso hace que las obras no vayan tan rápido a la espera de esa potencial suba de precios", agregó.
Por un lado, si bien el ritmo de los permisos de edificación viene manteniéndose sin grandes variaciones, empieza a percibirse rezagos en algunas obras. "Nuestros desarrollos siguen al ritmo de siempre porque nuestro negocio no solo es desarrollar sino construir y el tiempo es dinero: lo que más aumenta en dólares es la mano de obra y, entonces, cuanto más se tarda en hacer un desarrollo, más caro es", dijo a El Economista Manuel Valdés, director comercial de CRIBA. "Ahora, lo que estamos construyendo para terceros se ha ralentizado un poco, se han parado algunas compras y contrataciones, lo que no quiere decir que se hayan frenado las obras, pero en algún momento eso va a impactar y puede que haya retrasos en la fecha de finalización o de entrega", agregó.
Ese menor ritmo se evidencia con mayor nitidez en la construcción particular de casas, sobre todo en countries y barrios cerrados, donde venía registrándose el mayor movimiento. "A grandes rasgos, en un barrio de 300 lotes había 50 casas en construcción y hoy encontrás solo tres", dijo a El Economista Germán Gómez Picasso, fundador del sitio Reporte Inmobiliario. "Los costos están desbocadísimos: con el dólar planchado se fueron a un pico máximo histórico", agregó.
El salto de los costos registrado en los últimos meses se subió a una tendencia que lleva más de dos años. Si bien desde el cambio de gobierno a fines de 2023 el Índice CAC -un indicador creado por la Cámara Argentina de la Construcción que se publica mensualmente y expresa la variación del costo de un edificio tipo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- viene creciendo a una tasa apenas un poco por arriba de la inflación general, la brecha se fue ampliando -y mucho- con relación a la evolución del dólar.
De hecho, aunque los salarios del sector vienen perdiendo poder adquisitivo en la carrera contra la inflación, la mano de obra es el factor que más está incidiendo en el aumento de los costos dado que registra crecimiento medido en dólares. Ante eso, la apuesta del sector pasa por reducir costos mediante la mayor importación de insumos. Tras la eliminación de trabas burocráticas para la importación de acero, aluminio y materiales de la construcción dispuesta por el gobierno en agosto de 2024, la llegada de, por ejemplo, cerámica desde Brasil y de artículos de grifería desde China y Estados Unidos viene creciendo con fuerza.
Ese proceso, que derivó, entre otros efectos secundarios, en el cierre en septiembre pasado de la fábrica de pisos cerámicos de Ilva en Pilar -una de las plantas más relevantes de ese segmento industrial en el país-, permitió que la suba del precio de los materiales en el último año fuera del 21,1%, por debajo de la inflación.
"Con la incorporación del importado, los insumos no subieron tanto", dijo Tabakman. "Las importaciones inciden aproximadamente en un 10% en el costo total de una construcción porque corresponden a las terminaciones", añadió.
El problema para desarrolladores y constructores se agrava ante la imposibilidad de trasladar los mayores costos a precios. La construcción del metro cuadrado más económico arranca hoy en torno a los U$S 1.500. Cuando a ese monto se le suma el valor del terreno, los gastos financieros, los impuestos y la estructura comercial, el costo total del proyecto trepa a más de U$S 2.500 por metro cuadrado.
Ese nivel de costos viene forzando a constructores y desarrolladores a reducir al mínimo los márgenes ante una demanda que no convalida aumentos de precios. El año pasado, la cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires ascendió a 69.461, un salto del 26,8% con respecto a 2024 y uno de los volúmenes más altos de los últimos 30 años. Esa alza fue impulsada por el fuerte incremento, desde niveles insignificantes, del crédito hipotecario. Sin embargo, esos motores se vienen apagando. Ya en febrero, se registraron en la ciudad de Buenos Aires 3.567 escrituras, un desplome del 16,9% con respecto al mismo mes del año pasado, según el Colegio de Escribanos. En enero la caída interanual había sido mayor al 6%.
"Las escrituras van de la mano del crédito hipotecario", señaló Tabakman. "El año pasado, hasta las elecciones, había mucha oferta de crédito hipotecario y eso impulsaba las operaciones, pero después de septiembre las tasas se fueron a las nubes y el crédito desapareció", agregó.
Ese panorama mantiene estancados los precios. El valor de venta en pozo aumentó 3,5% entre noviembre y enero, y el de las unidades terminadas, apenas 0,9%, según la CEDU. En tanto, de acuerdo a un índice mensual que elaboran la inmobiliaria REMAX y la Universidad del CEMA, el precio promedio del metro cuadrado de un inmueble efectivo en la Ciudad de Buenos Aires pasó de U$S 2.165 en noviembre a U$S 2.146 en enero, una caída del 0,9%.
"La rentabilidad de los proyectos se desplomó", dijo Valdés, de CRIBA. "En la era Milei subieron en promedio 120% en dólares los costos de construcción y, con suerte, se pudo trasladar al mercado subas del 60% en el precio de venta; el resto hubo que absorberlo", añadió.
La expectativa del sector constructor y desarrollador es que paulatinamente las tasas de interés se vayan reacomodando a la baja, lo que podría volver a impulsar los préstamos. Ya en marzo hubo una señal positiva: las líneas de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación/UVA, subieron en términos nominales con respecto a febrero un 3,8%, por encima de la inflación esperada.
"El crédito, que hace que cierto público acceda a una vivienda a la que antes no accedía, se está destinando casi en su totalidad al mercado del usado", dice Valdés. "Recién ahora algunos bancos están empezando a dar algún crédito en pozo, pero hasta que no exista la securitización de las hipotecas, esto no se va a generalizar", agregó.
En caso de que se alineen las variables, el potencial para que los desarrollos vuelvan a crecer con más velocidad es alto. En enero, el indicador para agotar el stock de la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires cayó a un año, lejos de los 2,6 años que había alcanzado este índice a comienzos de 2023. Esa baja se debe al ritmo lento de los nuevos desarrollos y, principalmente, al mayor número de operaciones de viviendas usadas por medio de hipotecas.
En todo caso, si se concretara, el impulso de los nuevos desarrollos y construcciones podría tener nuevas condiciones. Para Gómez Picasso, "hoy la única forma de comenzar una obra sería iniciándola con un costo medido en pesos e ir actualizando mes a mes en base a algún índice confiable". "Los datos demuestran que es muy difícil fijar en esta situación un costo en dólares", agregó.
La inflación en dólares acumulada en los últimos cinco meses restó competitividad y rentabilidad a varios sectores. Uno de ellos es el de la construcción privada, que tiene por delante un panorama cargado de incertidumbres. "Hay una necesidad de nuevos desarrollos, pero si los costos siguen creciendo en dólares la seguiremos corriendo de atrás", dijo Tabakman. "Con el dólar atrasado, la rentabilidad no da, pero también si el dólar se dispara mucho, la gente se asusta y no compra: la variable clave para el sector será, como siempre, en dónde terminará acomodándose el valor del tipo de cambio real", concluyó.
