Beltrán Briones: "Vemos mucho potencial de apreciación en el mercado inmobiliario"

El Economista, mano a mano con Beltrán Briones. A días del lanzamiento del REIT -siglas de Real Estate Investment Trust-, Briones nos comenta cómo recibió su sector la novedad, en qué activos invertirán, quiénes pueden entrar y cómo podrían beneficarse los que ingresen.

Se lanza el 10 de junio. Va a cotizar en Bolsa, lo que significa que se va poder comprar y vender en cualquier momento y desde cualquier broker o plataforma (no hace falta operar con IEB). En el lanzamiento inicial (IPO), la suscripción se hará a través de IEB como agente colocador. Pero a las 24 horas, el instrumento ya va a estar disponible en el mercado secundario para operar libremente.

Beltrán, se viene el REIT. "Qué bueno ver que tantos colegas del mercado se estén sumando para participar de la colocación primaria del REIT", celebró Nacho Abuchdid de Grupo IEB. En tu mundo, el de los developers, y en las inmobiliarias, ¿este nuevo fondo también fue muy bien recibido?

-Definitivamente sí. Creo que el gran problema del desarrollo inmobiliario hoy en Argentina es que el costo de construcción está muy caro y el precio de los departamentos usados sigue relativamente barato. Entonces, muchas veces, desarrollar no es viable porque uno intenta vender en pozo o a estrenar a un precio mucho más caro que el departamento usado. Y la gente compara y termina no invirtiendo en el producto nuevo.

Entonces, un vehículo como el REIT viene, de alguna manera, a barrer con todos esos departamentos usados que siguen anclando el precio para abajo. Además, el crédito hipotecario ayuda muchísimo, porque el otorgamiento de un crédito en la Ciudad de Buenos Aires suele desencadenar entre dos o tres operaciones más.

Cuando el REIT compra una propiedad, la persona que vende probablemente vuelva a comprar otra, y la persona que recibe ese dinero también probablemente compre otra propiedad. Entonces, definitivamente, cuando el REIT agarre escala, va a ayudar a aumentar la cantidad de transacciones, lo cual indirectamente también ayuda a los desarrolladores.

Porque mucha gente hoy no compra productos nuevos justamente porque todavía existe mucho stock de departamentos usados sin absorber.

¿Nos pueden anticipar en qué barrios y tipos de propiedades invertirán inicialmente?

-Mirá, te diría que no vamos a invertir en pozo. No vamos a comprar proyectos en desarrollo porque no queremos tomar 'riesgo desarrollador'.

Vamos a comprar departamentos usados, oficinas y locales comerciales que veamos que están a muy buen precio y que tienen muy buena renta.

¿Quién te imaginás que podría estar interesado en comprar cuotapartes del REIT?

-Bueno, por un lado, una persona que quizás no llega a comprarse un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. Hoy, en el mercado tradicional, probablemente necesites US$ 100.000 o más. Acá el monto mínimo es de $1.000, así que puede participar un inversor minorista.

Pero también puede interesarle a un inversor muy grande. Por ejemplo, alguien que tiene US$ 10 millones. En vez de comprarse 20 o 30 propiedades y tener que administrarlas —que es muy difícil— puede invertir en el REIT y delegar toda esa gestión.

Porque administrar propiedades implica buscar oportunidades, negociar, ocuparse del mantenimiento, contratar gente, lidiar con inmobiliarias, escribanos, alquileres, arreglos y todo lo que implica tener ladrillos. El REIT hace todo eso por el inversor. Entonces, para mucha gente, puede ser una forma de comprar real estate sin tener que ocuparse de todos los problemas y el tiempo que requiere administrar propiedades directamente.

Además de la renta trimestral que paga el fondo, ¿cómo se beneficia el inversor? ¿Qué tiene que pasar para que su cuotaparte valga más?

-Bueno, supongamos que el fondo sale y compra propiedades a un promedio de US$ 2.400 el metro cuadrado.

Si el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires de acá a un año sube 10%, en teoría el valor de las cuotapartes también debería subir un porcentaje similar, porque el fondo representa propiedades inmobiliarias.

Entonces el inversor gana por dos vías: la renta trimestral de los alquileres y la apreciación de los inmuebles. Si las propiedades suben, las cuotapartes deberían valer más. Y si el mercado inmobiliario cae, las cuotapartes probablemente valgan menos, porque el fondo está respaldado por propiedades reales en la Ciudad de Buenos Aires.

Ahora, la lectura que hacemos nosotros es que las propiedades hoy están baratas, está volviendo el crédito hipotecario, hay mucha inflación en dólares, es un año no electoral y vemos mucho potencial de apreciación en el mercado inmobiliario.